广州、杭州房产调控再升级，要上车吗？

满城丶烟花

文 |《财经国家周刊》记者 丹华
从 1 月 27 日起，广州四大行的房贷全线涨价。
具体来说，工农中建四大行的首套房贷利率调整为 LPR+55BP，二套房贷 LPR+75BP，此前首套房为 LPR+40BP，二套房则是 LPR+60BP。变更之后，首套房贷的利率为 5.2%，而二套房则为 5.4%。
也就是说，在等额本息的还款方式下，如果首套房贷款 200 万元，期限为 30 年，月供将增加 428 元。
" 四大行本身房贷规模较大，利率调整具有很好的信号和风向标意义。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示，无论首套还是二套房的利率都在上调，充分体现了信贷政策收紧的导向，不排除后续信贷发放的节奏也会相应放缓。


▲图 / 图虫创意
而就在三天前，广州的银行业才被金融监管部门 " 窗口 " 指导，个人按揭贷款被 " 双管控 "，即新增个人住房贷款占比不能超过 12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过 2020 年 10 月、11 月、12 月三个月的平均放款额度。所有银行一个标准。
业内人士称，沪深接连加码调控，使得广州政府不得不出面表态，这给当地燥热的市场浇下一瓢凉水。
广州：落地银行 " 双管控 "
" 上周五收到的通知，全广州个人住房按揭零新增，且零新增指的不是余额不新增，而是暂停按揭状态，一笔都不让投。" 建设银行广东分行的信贷人员对媒体表示。
目前，除上海、广州及深圳之外，合肥、杭州、西安及东莞等城市也出现了房贷放款周期拉长、房贷利率走高、局部银行停贷等现象。
根据贝壳研究院的统计，由于低基数因素的影响，2021 年 " 一线城市 " 新房市场成交量与面积均呈现较高增长，其中广州成交面积同比增速位列一线城市的首位。
这立刻引起相关部门警觉，调控政策进一步收紧是必然趋势。实际上，不仅是广州，上海、深圳、杭州等热点城市，都在近期相继推出了调控加码政策。
而本次广州 " 双管控 " 调控，一方面从金融端抑制房地产增长速度过快，回归 " 房住不炒 " 的定位；另一方面也是央行、银保监会发布的房地产贷款集中度管理制度的延伸和落地。


▲图 / 图虫创意
2020 年 12 月 31 日，央行与银保监会联合发布重磅文件《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款的占比，做出上限要求。
2020 年以来，中央落实房地产长效机制，实施金融审慎管理制度，一是对开发商融资的 " 三道红线 "，二是对银行房贷的 " 五档分类 "，目的就是实现金融、地产、实体经济协调发展。
此次广州的政策，正是从贷款集中度和贷款额度等角度出发，体现了信贷领域收紧的导向，能够促进银行 " 节制 " 贷款，使得资金运用更为规范，有助于促进房地产市场的稳定和健康发展。
业内专家提醒，根据《通知》的要求，银行 2021 年的房贷投放总规模可能有所收紧，未来房贷利率的变动将更加 " 一城一策 " 化。
在房贷新规的影响下，部分银行的房贷额度可能紧张，购房贷款的批贷、放款周期恐将拉长，房贷利率可能上调，导致购房的整个交易周期拉长，房贷成本增加，可能影响购房者付款方式的选择，甚至最终影响购房决策。
杭州：" 全方位 " 查漏补缺
1 月 27 日，杭州市也发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准等各方面进一步加强调控。
本次政策明确，落户未满 5 年的，在限购范围内限购 1 套住房，将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满 3 年方可购买限购范围内住房，受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。


▲图 / 图虫创意
这两条规定，也说明杭州在限购政策 " 打补丁 " 方面，是市场上最为全面的。
第一条是针对新落户人员的限购，防范通过新落户来进行炒房，通过施加落户年限，使得本地户籍购房者炒房空间大大减少。
第二条是针对 " 房屋赠与 " 的，过去该领域成为绕过限购的一种常规做法，而现在也得到了严格管控。其中，赠与人若是赠送房屋，那么也不能立即去购置其他房产，而受赠人要获得房屋，也得符合购房资格。
" 杭州本次加强了购房资格的认定标准，提升了此前没有强化的赠与管理，查漏补缺是本次政策的重要特点。" 贝壳研究院高级分析师潘浩告诉《财经国家周刊》记者。
同时，本次政策明确，本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于 10% 的，自取得不动产证之日起 5 年内不得转让。以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起 5 年内不得转让。
这就意味着，一些 " 买到就是赚到 " 的网红盘，后续也不能随意 " 倒腾 "，说明过去有购房者钻了限价的空子，或者借道优先购房政策进行炒房。
此外，政策还涉及二手房转让的增值税调整，即个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年。据统计，自 2020 年至今，深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高了转让税的年限，加上杭州，基本全部从 2 年提升至 5 年，以提高购房成本，打击炒房资金流转。
业内人士分析，此次政策进一步体现了对住房市场加强管控的政策导向，积极落实了解决大城市住房的相关问题，也意味着后续或有更多城市跟进。
严跃进告诉《财经国家周刊》记者，去年新冠肺炎疫情下，大城市房地产市场的 " 避风港 " 属性增强，进而会形成各类炒房或扎堆购房等现象，政策收紧是大概率事件，尤其是长三角和粤港澳区域。
他认为，需要注意的是，在实际执行过程中，也要防范各类风险，包括恐慌性购房以及既有购房合同违约等等，更要减少对合理购房需求的误伤，真正促进房地产市场的平稳健康发展。
" 吃药只是一个方式，何况是药三分毒，关键还得健身，楼市也是一样，即供求关系、政策都可以影响楼市，但更多的还需要调节供求关系，而不只是一味在管控上做文章。" 严跃进说。