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北京房姐，楼市投资专家，买房路上的自己人。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐美女怎么看建外SOHO未来投资的价值？朋友买了之后一直出租给办公客户，最近他鼓励身边朋友可以入手，因为觉得位置好，现在价格不高，住户越来越多，他的总结是淘笋好机会。
回答：一个物业，最重要的不是本身的土地性质，而是最终所呈现出的结果。建外SOHO，或者北京的很多SOHO，都是普通住宅用地，但不能以正常居住的住宅眼光来分析。SOHO本身的设计，以及实际的使用，都是办公的性质。对于居住来说，基本是失去了居住的属性。而由于物业，商业的大量分割，分散化经营，缺乏统一的管理和定位，商业的价值也没有得到很好的发挥。
办公不如纯写字楼，商业不如纯商业。分割成10部分，就要找到10家符合定位的客户。管理1个大客户，做好就可以；管理10个小客户，永远众口难调。买房不要听朋友亲戚的建议；他们不懂经济学，不是职业从业者，你们的交情也不会深，赔了钱不会对你负责。真正交情深的朋友，在这类投资建议上一定会慎重开口。买房回避建外SOHO。
提问：房姐好 今年刚卖掉北京首套房 能凑到的首付大概360左右 两人月收入3.5万 两人都是30多的年龄 想买两居室 不知道怎么选择呢
回答：子弹360W，小白人士，360万首付买到650万标的。
初阶人士，360万首付买到700万标的。
正常人士360万首付可以买到750万＋标的，要求贷款资质齐全。
专业人士，360万首付可以买到850-950+标的，取决于标的情况，贷款资质，当下贷款政策，贷款渠道等
提问：纯投资，一线、二线、三线学区房是不是都应该回避？
回答：值不值得买，是要看你的价值关系和最终呈现的价格。
学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。
更多的学区房，房子则成为了学区的配套。
我们的目标是买房，不是为了炒学票。
提问：房姐请教下，夫妻外地户口，女方有北京工作居住证，全款买第一套和第二套可以只写男方一人名字吗？Lh, 全款买第三套写女方一人名字，与男方复Hun, 第三套能更名成男方一人名字吗？谢谢！
回答：可以
就是所谓的结离婚大法
提问：房姐您好，荣丰已经清理了很多租户，小区各方面都重新刷新了，现在的价格比之前也低很多，考虑拿一套10.5万的38平的一居合适吗？
回答：不建议现在买荣丰：
1.虽然降了点，但10%左右不算多，这部分还不足以削平学区的风险。
2.目前西城的学区有很大的风险点，有一定抹平的可能。
3.面积太小，以后抵押贷款可能很困难。
提问：帝都春节前还能办理抵押经营贷么？自己没公司。
回答：可以做实控类产品省掉公司，现在也可以办理，具体要看您的征信和房子可以做哪款产品。
提问：请问房姐，北京首套，首付最高140w，总价340w，基本40~60p的上车盘，最近在看八里庄北里八几年的老公房顶层2居，均价5.4w，炫特新一点的西向一居6w，农光里九几年的塔楼一居6.6w，后现代城北向开间7w，哪个比较合适呀？户型最喜欢的是八几年的顶层， 但八几年的老公房不知道会不会太老了...还请指点一下，多谢！
回答：首付140万，如果选筹回避溢价标的，评足贷足，预计可以买到总价340的公房标的。
（公房税费低可不顾及贷款）
八里庄80年代建议放弃，略老。
农光里塔楼要看品相户型视野朝向，如果是一居回避，6.6万也高了。
后现代城7万贵了，6万左右考虑。
尽量选择90后公房，更好的则是95后，银行里有更高评级。
后现代城一带350这个总价其实是不够的，所以变成溢价的一居。
百子湾一带注意小白领扎堆溢价。
提问：房姐，自己的xyd搞出来买房。买房后发放xyd的银行会不会突然喊还钱？如果截断后，银行打电话来问用途，该如何回答更好
回答：消费贷不能直接用于买房，按揭买房会被判定为首付贷。
发现就会抽贷要求还清。
截断不能避免首付贷，提取消费贷时如何就要和信贷员沟通好。
提问：房姐你好，上午你发的西城的学区分析，是否可以理解，现在西城是最高点最后一棒呢？或者是应该怎么操作？有西城的一套学区
回答：密室墙壁逐渐合拢时，无数的人会朝着中间靠拢。
甚至为中间的位置大打出手，开高价码。
你不知道，墙壁什么时候会最后合拢，但只用知道会合拢就可以了。
那么应该做的，是出去换个房间，或者一开始就不要跳进来。
如果有房票贷票可以操作，可以出掉裂变。
现在可以挂着看行情。
提问：房姐你好，请问一下我联系到朋友的一手分销中介，中介表示1.能帮忙排队抢房2.能有少许优惠
费用开发商直接给他们核算分销业绩
需要我将征信身份信息等交给中介，请问:这种模式是否真实存在的，2.将个人征信报告交给中介，有没有风险
回答：分销是传统的销售模式。
中介能不能拿到分销，具体的条件，价格是什么？为什么要给你优惠？这些你有没有计算？还是说无从得知
购房首选渠道，渠道靠谱有信誉的，即使项目出现问题，渠道出于品牌和信誉，也会想办法帮你解决。
递交材料，还是信誉和靠谱程度的问题。
提问：房姐您好，丰台宋家庄地铁口鑫兆雅园小区，小区中间位置136.5平米南北通透四居，6层板楼的1楼（高出地面1米）带楼台花园大约60平米（不上产证） 单价6.7万 总价920万，值得购买吗？这种不上产证的露台和花园值钱吗？ 还请您给指点一下 谢谢！
回答：鑫兆雅园算是宋家庄马马虎虎的次新小区。
但是6.7万的价格，加一点7万多就可以买双井了。
总价920，是望京，双井地区的主力军，宋家庄想要找到这样的买家需要更多流动性。
不上房本的露台花园同样可以换算成价格，按照实际情况2-4折计算。
这种房如果价格便宜些也可以考虑。
提问：房姐：通州台湖的房子您觉得怎么样？5w一平，临近以后的17号线地铁和亦庄线，是否有升值空间和投资价值？
回答：国贸周围一两站地的价格刚好也是5万一平，
这样看的话，你觉得哪个的升值空间更大呢？
提问：各个贷款中介给推荐了各种不能透露是哪家银行，声称各种内部渠道的贷款，需要怎么选择判断哪个最适合我？
负债高，事业单位
回答：贷款中介都是不透露银行的。
贷款中介会先分析你的材料情况，然后告诉你适合做的1-3家银行，利率，还款方式，你需要的准备材料。
体制内必须做实控回避。
提问：请教房姐，北京选盘，丰台的新宫片区和地铁一站地之外的西红门片区
新宫有19号地铁规划，还有商业规划，但是周边能买的起的都是回迁房，比如南庭新苑，单价在5.5万左右，小区品像差，更重要的是全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！我觉得将来卖出竞争严重。
而西红门地铁站附近，配套成熟，有荟聚商圈合和鸿坤广场，周围楼盘要比新宫品像好的多，且单价更低，在5万左右。但这片相对成熟了，而且公共交通出行的话地铁四号线上下班人流着实恐怖。
请问，老人自住兼投资的话，选哪里？
感觉要是选南庭新苑的话还不如朝阳褡裢坡和常营片区呢？而西红门配套类似常营，但单价就比常营便宜很多，是不是在资金有限的前提下选西红门？请指正！
回答：你的分析出发点基本正确。
西红门比新宫更好，除非新宫整体放地规划，但在北京控制人口的政策下，「落到实地」去开发一个新区几乎是不可能是实现的目标。
西红门什么都好，就是价格不够高，5万多已经到达了南三环的水平，买点在2016年前。
选择常营也可以，但不如东四环青年路，东三环九龙山。
提问：房姐 您好
我们在北京通州有一个老破小，目前能卖340
燕郊燕京航城有一个两居，17年25000一平买的，估计现在都没人买，两套房共有240的贷款，手里有100的现金，想问怎么优化我们的房产？我们孩子四岁，过两年要上学，我在望京上班，老公在亦庄上班
回答：通州老破小卖掉。
燕郊多挂中介，不同价位，看市场反应行情，
通州我估计你有140的贷款，卖掉净得200，300万现金可以买一套700万左右房产。
买在望京，金台路，平乐园一带都可以。
如果现金能到400万，买到九龙山这一片更适合你们自住。
提问：房姐，常看到流水不够可以叠房租叠年终奖。具体怎么叠呢？找个私人给我工资卡上转账，然后备注是房租或年终奖？
回答：所有的流水，都存在于两个基础上：
1.流水本身的逻辑合理：
比如你的工资流水，正常人不会超过5万，没有多少企业交那么多税收；
比如你的房租流水，团结湖两居老破小不可能租一万多，没有房本没有合同没有逐月记录自然也不符合流水的逻辑。
2.银行认可的流水：
这个部分很复杂，不仅和流水的形式有关，还和你要做什么贷款，所在的城市，哪一家银行，什么时间，哪个信贷员，你的身份材料等有关。
有的贷款对流水查的严，只认死工资，查税单，私人转账一律无效；
有一些城市，对于金融比如北京，金融合规性强，zx/私人转账/收款等经常一律不认；
也有一些城市，比如深圳，连ps流水也认，流水做个标准样子基本也能充数。
所以，到底什么样的流水才有效，和哪个信贷经理递烟才能办事？
必须要有非常丰富的经验，长期的合作产生的信赖关系，时刻在一线跪银行，这也是贷款中介这个行业产生的原因。
很多人几年都研究不出来的事情，别人几句话就能搞定，这中间的差距，就是金钱。
提问：房姐好，北京刚起步，想问一下夫妻两个人的贷款，房本分配。都是北京户口，准备结离婚腾房票+抵押贷。女方事业单位但是没编制的那种，单位明令不许兼职，不知道能不能作为股东申请抵押经营贷。男方私企，已自己注册公司壳了。有点理不清结离婚和贷款之间的先后关系，还有房子应该放在谁名下，是否应该把房都放在男方名下，然后离婚状态下男方单独申请贷款？或者还有其他更好的分配方式吗？不考虑情感风险，仅考虑整体利益。
回答：1.男方不是体制内，男方流水足够，可以男方资质单独贷款。
2.体制内可以用实控类产品替代。
3.房子放在贷款能力更高的人名下，
4.腾出一位有资格单独买入的人负责打猎，猎物交给另一位贷款大厨处理。
核心看贷款的资质
提问：房姐预测一下富力又一城未来5年和10年的价格吧？
回答：豆各庄有几点风险
1.距离太远
2.地铁通达玩
3.当前价格溢价
4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足
基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。
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发表于 2020-5-13 02:01:12
