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2 月 18 日，住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分 2.4.6 条指出，" 住宅建筑应以套内使用面积进行交易 "。
有媒体称，" 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应按照套内面积进行交易 "。那么施行多年的 " 公摊面积 " 真的会被取消吗？原本就处于高位运转的房价又会不会因此而大涨呢？
今日，督君得到专家的解读却认为，取消 " 公摊 " 系部分媒体过度解读，属于误读。
公摊取消是误读
多年来困扰消费者的商品房计算面积有三个：建筑面积、套内面积和实际使用面积。
" 建筑面积包括房子和外面楼梯、过道的面积；套内面积指的是房子外墙以内的地方。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍说，民众之所以关心公摊面积，是因为相应房屋面积的计算比较模糊，很多时候开发商就此故意捣糨糊。
" 公摊面积客观存在，如果购房者购买了房屋，但是楼道电梯间的门廊、外墙等产权全是开发商的，自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积的提法肯定不对。" 北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，公众对于公摊面积的主要意见是公摊面积过大，也就是 " 花 100 平方米的钱只得 70 平方米的房 "。
督君注意到，在实践中，一二线城市相对规范，住宅公摊系数在 15%-25% 之间，但还有很多城市并不规范，有些地方的住宅公摊系数甚至超过 30%。
据业内人士透露，开发商从利益考量出发，倾向于做大公摊面积，这样不仅可以收取物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉。
在楼建波看来，指望一个《征求意见稿》取消公摊面积的想法不太实际。
" 实际上住建部已多次提倡套内面积交易。但是需要澄清的是，住建部只是说住宅，并非所有的房屋。因为非住宅商品房就不可能用这种方式来交易。" 楼建波对记者说。
督君注意到，央视微信公众号也发表文章《" 公摊面积 " 要取消了？这事儿没那么简单》，该文明确指出，《征求意见稿》只是技术规范，这一规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到底是以 " 建筑面积 " 还是以 " 公摊面积 " 来计算并无直接关系。
测绘标准需统一
有专家指出，《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中没有相应体现，往往只能等房子结顶后，测绘部门才来测算公摊的大小，导致乱象重生。
对于公摊测绘的 " 猫腻 "，在广东从事房屋测绘工作的吴永辉称 , 测绘单位一般按照 " 谁使用，谁分摊 " 原则计算公摊面积，基本交由开发商指认，而业主不具备专业知识，双方信息严重不对称。
尽管如此公摊并不合规，但在现实中，不知情的购房者往往被迫埋单。此前，重庆已出台管理办法，要求房屋销售需公开套内面积和建筑面积，作为处理纠纷的依据。北京也要求居住类房屋的预售，应当以建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。
在采访中，不少业内人士强调，通过法律法规统一厘清 " 建筑面积 "" 套内面积 "" 公摊面积 " 等关键概念是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。
" 以套内面积计价主要基于两点考虑，一是套内面积和建筑面积计价方式有技术差异，建筑面积计价不能完全反应各地的房地产真实价格水平；二是建筑面积计价容易产生法律纠纷，明确套内面积及套内价格有利于解决和减少法律纠纷。" 北京房产律师王树德说。
公摊规范要控制
督君注意到，目前在坊间还有这样的说法——如果想要真正告别 " 买 100 平方米房子只得 70 平方米 " 的现象，只能修改《商品房销售管理办法》。
楼建波对此并不认同。他说，" 排除有个别企业虚构和重复计算公摊面积的行为，公摊面积的认定应该在设计环节，需要在一开始就进行严格控制。"
他认为真正的问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关，" 比如在设计室内面积是 70 平方米的普通商品住宅时，要规定公摊不能超过多少平方米。"
也有业内人士表示担忧，未来如果开发商过度挤压公摊，是否会导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积的缩水？
严跃进认为这涉及到开发商的建设成本，一方面要防范成本转嫁到购房款；另一方面要防范偷工减料，出现房产品质下降的现象。
房产征税须厘清
在网络热议中，还有一种声音值得关注——这次 " 去公摊 " 或许正是为下一步房产税的征收铺路。有评论认为，" 助推 " 住建部 " 取消公摊 " 征询意见的还有房产税的立法。换句话说实施房产税前公摊面积这笔 " 糊涂账 " 必须厘清。
严跃进认为，从公摊面积角度看确实不应重复收缴此类税费。 " 此次《征求意见稿》具有行业变革意义，于居住者而言具有积极作用。"
楼建波也认为，房产税不应该按房屋面积收取，应该按房屋价值征收。
" 如果要按每平方米多少来征收房产税，就可能涉及到公摊面积的计算了。例如六环外面积较大的房产和二环内一套小户型房子，如果按房屋面积征收房产税，征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题。" 楼建波对督君说。
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发表于 2019-2-28 05:25:12
