重磅突发！这座一线城市调控了，但房价......

满城丶烟花

01
广州，调控有点晚有点轻
昨晚，广州楼市新政终于是来了。业内有两个共识：一是来得有点晚；二是力度有点轻。
广州要调控楼市，春节前就开始传闻了。当同为一线城市的深圳、上海，都第 N 次出调控政策、" 打补丁 " 了，当长三角重磅调控几乎覆盖到了所有的 26 个城市，就连县级城市（义乌）都开始调控了。
广州不出政策，这是说不过去的。为啥这样说呢？看看下面的这张表：


近几个月，广州是领涨全国的热点城市。
2 月份，70 城房价中，广州新房环比上涨 0.9%，排第 3，一线城市排第 1；同比上涨 6.9%，排全国第 10，一线城市排第 1；
二手房方面，2 月份广州环比涨幅 1.0%，环比排全国第 3，排在上海、北京之后，同比涨幅为 9.8%，排全国第 4，在一线城市中仅低于深圳 16% 的涨幅。
而且，自去年四季度以来，广州就一直呈现 " 领涨 " 的态势。大家就奇怪了，当成都和西安这样的二线城市，都在督导下调控了；当深圳、上海、杭州、成都，这些热点城市也在督导下，被摁在地上，摩擦了多次，政策力度越来越大。
为啥广州迟迟没动静，岿然不动呢？
第二个感觉，就是力度太轻了。
衡量这一轮调控是不是 " 来真的 "、" 真调控 "，看两个动作：
一是二手房交易增值税 "2 年改 5 年 "。
目前，有北京、上海、深圳、杭州、成都、无锡这五个城市出此 " 硬核 " 政策。之所以说，这是个硬核政策，就在于它极大地增加了换房的成本。当下，各大城市换房需求才是主力，敢祭出此 " 硬招 " 的城市，就是对本地需求极其自信的城市。
二是限制户籍购房。即对入户时间或社保有要求。
热点城市，或者严格限制入户，也就限制了购房（比如京沪）；不限制入户，那就限制入户时间、社保要求（比如深圳、杭州）。如果说，增值税 "2 年改 5 年 " 是控制存量需求的话，那么限制户籍购房，就是控制增量需求。
这一次广州新政，既无增值税 "2 改 5"，也未限制户籍购房。最重磅的，就是人才购房，须取得不动产权证满 3 年方可转让。
这个政策，只是将原来的全市 "2 年限售 " 升级为人才 "3 年限售 "，其他类型购房仍是 "2 年限售 "。殊不知，上海、杭州、西安、成都等都升级到 5 年了。


02
广州调控得晚，有其底层逻辑
心里无数个不解、困惑，我们需要一一解开。
如果说，主政者 " 不容易 "、经济和财政 " 不容易 "，政府的任务太重等等，我估计杭州、成都、西安、长三角城市都会跳出来。甚至，隔壁的深圳也会喊几声憋屈。当下，必须要客观承认，不管是一线城市，还是二线城市，各级城市对地产的依赖，都不同程度存在。
当前，楼市高位稳定、高位平衡，因势利导，扩大内需、促进 " 双循环 "，自然是最好的态势，这绝非狡辩或文字游戏。
都市圈、新型城镇化、轨道交通、郊区新区、老旧小区改造、县域经济等。大家想想，这些新增长格局下的这些任务，哪一个，能直接或间接离开地产呢？
改革进入 " 攻坚期 "，任何任务的推进，都是有成本的。多重目标中寻求动态平衡，这就是调控的策略。落实到楼市，国家 " 十四五 " 提出的促进住房消费 " 健康发展 "，其实就是高位平衡、高位稳定。
具体来看，通过供给侧增加土地和住房供应，以更大的供应对冲需求、满足需求，缓解需求和给市场降温、稳定房价的同时，让需求和供给在更高水平上达到平衡。


这些深奥的道理，简单说，就是促进楼市供需两旺，但绝不是炒作。
2020 年，广州楼市比较火，全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017 年）以来的最高峰。看结构的话，主要是外围新城、新区比较火。比如增城（东部新城）、南沙（广州副中心）、黄埔（广州科学城）、番禺（南部新城）、花都（北部空港新城）等五区，都超过 1 万套，占了全市新房成交的 80%。


表：2020 年广州各区新房成交情况
这不是挺好的嘛！广州的楼市现状既贯彻了国家的顶层设计，也发展了外围的新城新区，促进了都市圈建设、郊区新城建设，引导新市民落户、扎根等。
更关键的是，广州没有出现像深圳、杭州、成都、西安、上海等热点城市愈演愈烈的新房二手房 " 价格倒挂 "、" 打新狂潮 "，这被认为是触发调控的罪魁祸首。
价格不会倒挂，新房价格低，有利于新市民买房、有利于楼市高位平衡，也不会触发投资炒作。这是疫情后广州楼市健康的特征。
当深圳、东莞、成都、杭州价格倒挂，导致的 " 打新投资 " 一浪高过一浪，广州在享受着难得的宁静。问题是，当深圳均价超过 7 万元、东莞松山湖的房价超过 5 万元了，你还能让这个曾经的带头大哥、一线城市广州，享受 3 万元均价的淡定吗？


不仅广州居民不淡定，面对这个巨大的洼地，深圳居民、大湾区居民也不淡定了。从去年 8 月份开始，巨大的购买力开始涌向广州。对主政者来讲，深圳、东莞已经飞了一阵子了，该轮到我了。不能你们吃饱了，马上关门打狗。
但是，当外来的投资客、碰上广州外围（黄埔、南沙）人才宽松政策，投资需求开始取代本地换房需求，广州还能宁静吗？树欲静而风不止。


广州作为国家中心城市、华南中心、大湾区的核心，肩负着艰巨的使命，既要带动整个区域发展，也要增强自身的实力，还要作为省会帮扶粤东西北。
而广州自身的产业，主要以汽车、石化、电子、物流、商贸等为主。产业增加值明显比深圳低，所以广州的调控也异常的艰难。
你可以说，隔壁的深圳、东莞，涨了多少，为啥我不能涨？还可以说，即便是熠熠生辉的大深圳，不也在 2019 年底推出豪宅税，对楼市又做了一次苟且吗？凭什么我不能，这可能就是 " 广州新政 " 姗姗来迟的原因吧！
但是，当房价飞涨起来，当疫情期间宽松政策要逐步退出，当调控成为楼市的主旋律，当触犯到 " 房住不炒 " 这跟红线，就必须要有鲜明的姿态了。


我长期生活在广州，感触颇多。这一波房价上涨、楼市火爆，甚至比 2016-2017 年那一波还要猛。暂且不说珠江新城遍地 "10 万 +" 了，天河公园、天河北、二沙岛、越秀东风东、小北，一大批 "10 万 +" 的二手楼盘。
海珠珠江帝景，2019 年底的均价还只是 6 万多，现在已经 9 万多了；天河东佳兆业一号，2019 年底才 5 万多，现在 9 万多。老黄埔也普遍涨价 20%-30%。


科学城所在的萝岗，当下新房价格基本到了 6 万以上了。天河东部，现在新房价格基本到了 7 万元以上，更关键的是，开发商纷纷捂盘惜售，无房可卖。
当下的广州，如果不调控，真的说不过去。如果继续秉持着 " 让子弹飞 " 的姿态，确实不合时宜，百姓们都买不起了。
03
调控后，楼市趋势有何变化？
作为政府的智囊，面对昨天记者的采访，从大局出发，我要稳定预期，体谅政府的难处。但是，不得不说实话，昨天的新政，政策姿态一目了然：
面对各方压力，确实想控制一下，但又怕伤到了宝贵的需求。所以，没有出 " 硬招 "、" 大招 "。
这可能给市场传达什么信号呢？
目前，新房供应不上来，旧改为主的供给端，战线拉得太长。开发商捂盘惜售，导致库存周期很短，无房可卖。
根据中原地产统计，3 月底全市新房库存周期仅 6.4 个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有 2.7 个月、3 个月、5.7 个月，即便是供应量大的增城，也只有 5.8 个月。


所以，需求开始转向二手房。但是，广州没有祭出增值税 "2 年改 5 年 " 这样的硬核措施。此次新政后，广州开始限制新房的价格了。所以，下一步推演的话，二手房可能还要涨价。
结果是什么？就是新房和二手房 " 价格倒挂 "，这才是最可怕的。当然，如果从源头上控制住货币、打击经营贷等能做得好，不太会出现类似深圳、杭州、成都那样的火热场景。


但是，只要有利可图，资金自然会想着法子的往里走。关键是，我们的政策要防微杜渐，未雨绸缪。
去年上半年，广州新房价格涨幅明显大于二手房，但近期趋势改变了，二手房价格涨幅超过了新房。
二手房价格控制不住的话，新房控价就是 " 价格倒挂 "，估计广州后续还得完善调控政策。