醒醒，华润新溪旧改的商业不是万象城

清河纤尘

樱桃和车厘子一样吗？奇异果和猕猴桃是不是同一个东西？
虽然外观很像，但口感、价格都不一样。
今天要聊的 " 万象城 " 就是这个概念。
3 月 28 日，广州开发区投资集团公号发文称，新溪片区项目改造后，将引入广州首个华润万象城商业品牌；同时，华润置地华南大区总部也将以新溪项目为契机落户黄埔，助力该区城市品质进一步提升。
在此之前，对于华润在新溪村的商业配套，坊间就有众多猜测。
准确地说，华润置地在新溪村的旧改配套的高端商业综合体，是万象城，还是万象天地呢？
首先，我们来分析一下，华润置地在商业地产上，主要有四大体系，万象城、万象天地、五彩城（万象汇）、1234space（又称 mini 版万象城），见下图。


万象系产品对比
四大商业体系都跟万象城有着千丝万缕的联系，广州黄埔区新溪村旧改配套的商业体到底是万象系的哪个？
看完华润置地旗下的几大产品线的图表，相信你就一目了然了。
用排除法，新溪村位于广州市黄埔区第二 CBD 板块，缓解的是国际金融城和鱼珠片区的住宅压力。新溪村既没有商圈氛围，又不是多条地铁汇聚之地，更不是人口密集的中低端消费群体。
所以，1234space 和万象汇都可以排除。
万象城：城市级一站式高端购物中心
作为华润置地 TOP 级产品系和商业品牌，一直以来，华润置地对于在一线城市打造 " 万象城 " 都非常谨慎，尤其是看中地段。


上海万象城外观
在布局上：主要布局于一线城市或新一线城市，深圳、上海、北京、杭州，成都，武汉；省会城市及副中心城市，大连、重庆、南宁、沈阳、郑州、柳州等。
在选址上：城市核心区，或新城区核心、新 CBD 核心区。
目前北上广深，除了深圳、上海外，北京是没有万象城的，北京只有其他几个产品，五彩城、万象汇和凤凰汇三个品牌，而广州更惨。此前，广州几乎看不到华润置地的痕迹。广州的地产公司总部云集，从实力和业务范围上，广州都不是首选，且华润置地的总部在深圳，所以，此前广州一直不是华润的发力点。这也是为什么，之前在广州找不到华润痕迹。
深圳，作为曾经华润置地华南大区的大本营，同时也是华润置地的大本营。可以说，深圳是华润置地的试验田，所有的商业创新试验都是在深圳完成的，这也诞生了很多商业神话。
深圳万象城是中国最具代表性的城市综合体之一，后来，万象城用这套成熟的商业模式，开启复制和扩张的道路。
标配版的万象城，是以罗湖万象城为参考标准的，从品牌的引进和外观打造以及选址上，定位高端。目前，成功复制的模式，只有深圳湾万象城。


深圳湾万象城入驻品牌
据不完全统计，深圳湾万象城的高端奢侈品牌如图，你们觉得新溪村，未来能变成这样的商业体？
再来说说，低配版的万象城。
这些年万象城的发展一直是向二级市场下沉的商业模式。例如，天津万象城、南宁万象城、柳州万象城。这些万象城的特点就是，砍去了高端奢侈品线，替换成跟城市消费水平更匹配的轻奢品牌。
在一线城市打造低配的万象城，适合新溪村吗？
无论是以上哪种万象城，对于广州黄埔的新溪村，都不匹配。
万象城的开发模式，主要以买地自建为主。目前已知开业及在建的万象城中，除长三角的杭州及无锡万象城是与香港新鸿基合作开发，其余均为万象城自建，并坚持只租不售，全部持有经营。
划重点，买地自建。
万象天地：万象城 2.0，跨界商业综合体
字面上看，天地二字的含义大于城。天地这个词包含了空间的概念，所以，万象天地的定位是万象城的升级版。万象天地更高端，态势更多元，从地下到地面到地上，再到空中。


深圳万象天地实拍
成功案例就是深圳大冲村旧改。
大冲旧改总建筑面积为 280 万平米，村民旧改回迁面积达 110 多万平方米。大冲村从握手楼摇身一变，成为寸土寸金的网红楼盘，原住民也成为身家千万的 " 拆二代 "。
从 2007 年旧改开始，历时十年，2017 年 9 月，大冲旧改的商业核心区万象天地开业，标志着大冲旧改这一深圳代表性城市更新项目已基本完成。
改造后的华润城，几乎具备了最好的配套，区域地处深圳中心地带深南大道，有万象系高端商业万象天地加持，隔壁就是人才聚集的高新科技园和腾讯大厦，大冲村经历旧改，已然 " 脱胎换骨 "。
大冲村旧改后，村内原有的历史文物将得到保留，包括大王古庙、郑氏宗祠、两口古井、5 株古榕树、一个水塘。


大冲村祠堂实拍
新溪项目规划 " 一带三轴两板块 "，未来将依托 " 万象城 " 商业综合体，落地约 20 万商务办公 +17 万商业服务，预计经济总量产值约 205 亿元，打造全新消费体验，延续万象活力，打造活力商务街区，留存城市记忆，打造特色滨水商业街，打造集生活服务、购物休闲、配套居住于一体的宜居、宜业、生态、产业综合新城，塑造全新黄埔城市名片。
划重点，延续万象活力，打造活力商务街区，留存城市记忆。
大冲村的城市记忆在旧改后得到保留，活力是万象天地的主打标签。
这等于是开卷考试，官方就差按头告诉你，新溪村旧改学的是大冲村模式，商业配套是万象天地了。






新溪村旧改规划效果图








深圳万象天地实拍图
新溪村代表早就考察过大冲村和万象天地。
早在 2018 年，黄埔街道办、开发区金控下属润埔公司带领黄埔区新溪村首批党代表、股东代表约 40 余人实地考察了深圳华润城（大冲旧改）项目，对华润置地的综合开发运营实力进行了深入了解与考察。深入学习借鉴深圳旧村更新改造工作经验，谋划原黄埔核心商业区城市更新改造工作。


华润置地在旧改方面最成功的作品，就是大冲村。
新溪村旧改项目，是华润置地在广州拿到的首个位于核心商业片区的旧改项目，也是首个明确提出要打造 " 万象 " 购物中心的项目。
华润置地把华南大区搬到了广州，势必在新溪村这个项目上要拿出它的诚意之作，才能对得起万众期待。
大冲旧改和万象天地，作为一个成熟的可借鉴模板，是最匹配新溪村的商业配套，没有之一。
再者，深圳大冲村位于南山科技园，而广州新溪村，位于黄埔区第二 CBD 辐射科学城板块。从旧改结构上来说，大冲村的结构跟新溪村很相似，如果商业模式复制，最后可能的也是万象天地。
结论



本次，官方出面给华润背书，万象城的高端商业品牌已经形成固化印象，无形中给黄埔的发展再添利好。同时，也向大众传递了，华润在新溪村的旧改将大有所为，值得期待。
无论最终落地是万象系的哪一个产品，对老黄埔、科学城、金融城、鱼珠、天河东、天河智慧谷都是利好，辐射范围有点大。
聚焦来看，最受益的还是华润新溪村旧改项目左右两边的，万科城市之光和中鼎珺合。


不知道两家开发商，会不会笑醒。
出品 /ZAKER 房产
文 / 真意