看完喜悦里，我马上私聊了我闺蜜……

果然爱你1314

搞钱，是一个深圳女孩的自我修养，上到深圳买房群里躺着收租的凡尔赛大妈；下到刚参加工作就开始投资理财的小姑娘，我的深圳闺蜜，同样擅长搞钱。
一周前，她经历了全球大跌的一天，美股熔断 A 股暴跌，为了尽早从股市里解套，她想以妹妹的名义投资一套房产，于是，找到了我（没错，就是这么塑料）。
闺蜜问我，" 预算 400 万以内，要求地段好 + 有升值空间，最好能马上收房，买来就放租，适合投资 + 自住的就行，有没有推荐？"
闺蜜的首套买在深圳，二套投资了一套深圳小公寓用来出租，这次，她想在广州买房，一是希望以后给爸妈养老，二是用来资产增值，暂时没有结婚的打算，所以不用考虑学位。至于房子以后是转手卖了还是长期出租，要看市场行情。
" 我先找找看吧，最小成本最大收益，我懂的 " 回了她微信，我心里是打鼓的。
老实说，深圳人看广州楼市，和本地人看广州楼市是有差距的。深圳人看哪儿都觉得房价便宜，本地人看哪儿都觉得好贵。想买广州中心城区，还要地段好，还要有升值空间，还要 400 万以内，难搞！
刷朋友圈的时候，被一个楼盘的广告推送吸引。总价 3xx 万，越秀北，户户朝南。看起来很符合闺蜜的要求，留了个预约看房，我就直奔三元里。


万科 · 喜悦里售楼部
一圈看下来，我私聊闺蜜两个字：想买！
小而美



喜悦里，乍一听还以为是深圳罗湖那个豪宅华润的幸福里。
深圳以前流传一句 " 能住幸福里就是成功人士 "，一旦接受了这个设定，你就发现，万科 · 喜悦里和华润幸福里的相似之处越来越多。
相似一：名字讨彩。
幸福、喜悦，寓意好，楼盘名字自带好感加成，一听就知道老凡尔赛了。


深圳万象城和幸福里
相似二：体量小，只有3栋。
跟幸福里一样，万科 · 喜悦里的体量不大，属于低密度的小而美，总共才3栋，只有两种户型，85㎡的三房，105㎡的四房，小区还配建了幼儿园，有点螺蛳壳里做道场的感觉。


万科 · 喜悦里项目沙盘
相似三：寸土寸金的核心市区。
幸福里在深圳罗湖区宝安南路，附近有拆迁土豪村蔡屋围。而万科 · 喜悦里，位于越秀区和白云区的交界处，地处三元里板块，附近的瑶台村被列为越秀区重点改造区域之一，所在三元里片区也被列入重点城市更新片区。


白云区城市更新规划大纲

相似四：交通枢纽主动脉。
深圳地铁 1 号线大剧院，距离幸福里 1.3 公里，地铁无需换乘还能直接到罗湖地铁站，罗湖口岸，以及深圳火车站。喜悦里给我印象最深的是它强大的交通主动脉，主要地铁线路和火车站，这点跟幸福里又同步了。


项目 3 公里内配套
销售介绍，到三元里地铁站步行大约需要 15 分钟。看房那天，我实际步行测量，1.1 公里，确实只花了 15 分钟，真正走起来还是感觉有点远。
一路上没什么配套，经过了汽配城和服装交易市场，周边都是旧的住宅楼，走到地铁口才有配套。住在这里的人，接驳距离，要么公交换乘，要么共享单车，要么走路，要么开车，要么骑电瓶车。纯走路的话，距离略尴尬。
不过这里的地铁确实很方便，往北，3 公里范围，开车 10 分钟（实际测算，在不堵车情况可以实现）可到达白云新城，附近的大型购物中心很多。往南，地铁出行确实 10 分钟可达越秀、天河或海珠。但地铁出行排队的时间，进站的时间，找出口的时间，都是隐藏的，需要好好核算。

相似五：主打高品质改善型。
幸福里虽然没有标榜豪宅，但由于高品质的精致定位，外界都认可幸福里是豪宅定位。目前，根据深圳官方给出的二手指导价格，幸福里的二手房价格在 8.7 万 /㎡左右。
同样的，喜悦里也是主打改善型高品质产品，走的是精致定位。从销售那里了解到，喜悦里是户户朝南，标配的精装房，价格方面，约 4.3-5.2 万 /㎡。




不同的是，幸福里是大户型，万科 · 喜悦里主打刚需及改善，三房、四房两种选择。喜悦里的价格处于洼地，便宜是他的卖点。

可投资



跟销售一通聊天，发现喜悦里太便宜了！毕竟，寸土寸金的市中心新盘，又属于广州的一环区域，北京的二环，上海的一环都快 20 万了，横向对比，广州的一环，珠江新城、海珠琶洲赤岗、越秀东山口，这些地方的二手楼盘都卖到 8 万以上，万科 · 喜悦同在一环内，价格不到它们的一半。




售楼部现场
纵向对比，三元里比很多外围区域还便宜。目前广州老黄埔的鱼珠大沙地，部分二手楼盘卖到 8 万、萝岗香雪科学城部分新盘传出 6 万吹风价、番禺万博的一些新盘开盘即是 5 万往高走。一圈对比下来，发现越秀北，真是便宜的飞起，真价格洼地。


年轻客群较多
看房那天，正好碰到一对年轻小夫妻在签约，打听才知道，他们在东风中路某事业单位上班。据了解，喜悦里的业主有一部分来自越秀荔湾白云的老广，还有一部分是由于黄埔限价转而关注西部楼市的刚需人群。在周边政府机关事业单位上班的公务员占大多数，还有一些汽配城、服装贸易批发的商铺老板。
总之，客群素质还比较高，人员并不混杂。
喜悦里有个最直接的区域优势，就是两区交界的地方。
在广州投资有个技巧，但凡是两区交界处都有投资价值。


售楼部门口的广告牌
可以看一下广州目前的发展趋势，五羊邨 - 珠江新城，越秀和天河交界的位置；三溪—鱼珠，天河跟黄埔交界的位置；宝岗大道 - 鹤洞，海珠区和荔湾区的交界。这些地方的房价涨幅逻辑都是板块效应带动的，一个板块的升值能够带动周边区域的发展。


地处板块交界处
不难判断，未来的广州西部，白鹅潭 CBD 重启之时，处于越秀和荔湾交界处的芳村站，越秀和白云交界处的三元里都在等待一轮补涨。
我跟闺蜜算了一笔账，105/㎡四房，400 多万，85/㎡小三房，300 多万，均价 4 万多。可以大胆的说，这个价格在市中心其他的位置，买不到精装的四房。交房的时间是明年 6 月，基本是准现房，闺蜜可以直接省了装修的钱，拎包入住。
万科 vs 万溪



由于近期我才看完万科城市之光，自然也会把喜悦里和城市之光拿来比较。
对比下来，发现同样是万科的盘，两个楼盘的样板间差距还是很大的。
喜悦里是精装交标，处处是精装，上车即改善。万科城市之光的交标显得城光有些草率，就像一个化妆的美女和一个素颜美女的区别。
了解之后才知道，城市之光属于万科出品，是文冲旧改项目。文冲旧改拖了十年，本身就存在成本高的问题，如果再做精装交标的话，价格太贵。而喜悦里属于万溪出品，它的前身是 " 广信资产包 "。
据知情人士透露，喜悦里虽是由万溪公司开发，原广东省信托房产开发有限公司成为万科的全资子公司，由广州市万溪房地产有限公司 100% 控股。也就是说，有国企参与，因此不会挂特别高的价格，项目小，尽快消化完才是正道。


公司架构
万科和万溪的区别？如果把万科理解为 " 爸爸 "，万溪就是子公司，它的成立是用来消化庞大的 " 广信资产包 "，因此也引入了以信达为首的 7 家战略投资者。万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。
所以，万溪在产品、定位、规划上都要升一级，你可以把它看成为 " 广信资产包 " 量身定做的万科 plus。

优点明显，缺点也很直观。
不足：如果不考虑学位的话，这会是很好的选择，毕竟读书的话，越秀的教育资源跟自己没关系，近在眼前的越秀却不能触手可及，看得见吃不着。
目前这里的学校普通，不过按照白云区的教育规划，未来也许会引进好一点的教育资源。
这个地方适合谁？
适合年轻人、在越秀 - 天河 - 海珠或白云新城的上班族，对居住品质和物业公司有要求的。刚需上车盘，首套预算在 300 万左右的，85 平小三房，可以考虑这里，小区的配套幼儿园 + 白云山 + 成熟商圈，至少五到十年不用考虑改善。老广的改善需求，三代同堂，一家几口人，住惯了越秀荔湾区的，可以关注这里。
出品 /ZAKER 房产
文 / 真意