|
|
发表于 2020-5-13 02:01:09
|显示全部楼层
本文共2291字，阅读大约需要8分钟。
2016年市场升温后，2017年北京土地市场迎来一波“地王潮”，全市单价地王创下新高，且由于全市土地热度普遍上升，除门头沟区以外的各区域最高成交楼板价均被刷新，当年北京共涌现了15宗“地王”，可谓是地王元年。
随后的两年里，土地市场价格在调控下维持平稳运行，地王数量大幅下降。
目前2016、2017年诞生的地王们逐渐进入销售阶段，但市场整体调控力度尚未放松，北京房价走势也一直较为平稳。
在这样的环境下，这些顶风入市的地王们如今生存状态如何呢？
土地市场：2017年区域单价地王涌现，楼板价呈现跳跃式上涨
2017年，九龙仓在北京丰台区地块以60905元/平方米拿下一宗宅地，刷新了当时的单价地王记录且较历史单价地王楼板价提升了35%，北京土地楼板价产生了跳跃性的上涨。
最高楼板价在随后的两年持续刷新，2018年远洋+首创联合体竞得朝阳区孙河宅地，楼板价61348元/平方米，2019年恒基兆业又在孙河以69542元/平方米的价格拿地，再度刷新区域乃至全市楼板价记录。
各区域的单价地王则主要在2017年涌现，后两年中大部分区域地价得到控制，超过6-7成的区域不再有新的单价地王出现。
值得一提的是朝阳区、怀柔区和石景山区的单价地王在2018、2019年还连续刷新：
朝阳区地王主要来自孙河，作为豪宅区域孙河的土地资源较为稀缺，故引起开发商的争夺，而怀柔和石景山土地价格相对较低，也更容易刷新单价。
而从地王的平均楼板价更是持续显著上升，2016年到2019年地王的平均楼板价从22553元/平方米上涨至38505元/平方米，涨幅高达70%，从地王的表现来看，北京土地的价格还在持续攀升。
2018年由于地王主要产生于怀柔、门头沟、密云区、延庆区等非核心区域，所以地王的平均地价相较2017年表现为持平，但也反映了郊区地价正在快速上涨。
项目入市：八成地王已开盘、平均入市周期偏长
根据CRIC统计，截止2019年10月28日，八成地王已经入市，入市项目的平均入市周期达17个月，超过全国平均入市周期10个月左右。
就已入市的单个地块来看，入市最快的是平谷区单价地王项目——北京岭秀，拍地之后11个月就开盘，该项目拿地楼板价高达14268元/平方米，平均销售均价21194元/平方米，剔除建安、营销等成本，项目肯定是要亏的。
值得注意的是，由于区位较为偏远，项目平均售价远低于出让协议中规定的“商品住房销售均价26014元/平方米”，反映了北京远郊楼市的清冷和萧条。
而入市最为缓慢的地王是前昌平区单价地王——招商·都会中心，拿地之后25个月才首开，其余入市项目开发周期均在1-2年之间，大部分地王的开发节奏较为缓慢。
未入市的项目均是位于中心城市区的超高单价地王，多位于海淀、东城、朝阳区域，除2016年成交较早的一宗地王楼板价为3.6万元/平方米外，其中地王楼板价均超5万/平方米，在当时这一价格明显高于周边同类项目的售价。
以今年5月份恒基地产竞得的“孙河明珠”地块为例，由于该项目不限商品房销售价格上限，房企竞争较为激烈，最终土地成交楼面价6.95万元/平方米，高于附近的楼盘限价，面粉价格明显贵于面包价格。
在当前较为严苛的限价背景下，这类高价地王推盘即意味着“赔本”，所以这类地王项目依旧处于搁置状态，入市周期预计均超2年。
盈亏情况：七成入市地王面临亏损
就已经入市的16个典型地王项目来看，根据测算地价房价比值处于19%-92%不等，房地差在3742-39295元/平方米之间。
盈利空间较大的项目集中在大兴、顺义、昌平、延庆、怀柔区域，并且是拿地较早的项目，多早于2016年6月。
其中绿地.海珀云翡、阳光城.檀悦、招商.都会中心三项目的房地差均超3万元/平方米，地房比均在52%以下，盈利空间十分可观。
值得注意的是，盈利的地王还是少数，七成入市地王面临亏损。这部分项目房地差多在1万元/平方米以下，地房比多在70%以上。
其中，位于顺义区高丽营镇的观承别墅·大家表现最为突出，地房比高达92%，亏损最为严重，该项目土地在2017年6月被首开、万科、龙湖、华美恒升联合体以70.5亿元的价格竞得，楼板价高达44995元/平方米，2018年10月首开，项目平均售价48737元/平方米，房地差仅3742元/平方米，剔除掉建安、财务、营销等相关费用后，亏损值超1万元/平方米。
此外，位于房山区的熙湖悦著项目、石景山区的西山荟景嘉园、平谷区的北京岭秀等项目房地差也均在7000元/平方米以下，剔除掉建安成本4250元/平方米之后仅余下不足2750元/平方米，这部分钱难以覆盖财务、营销等成本，难逃亏损的厄运。
我们进一步对这些亏损地王项目的土地成交时间进行分析，发现这批地王集中成交在2017年，并且以下半年居多，这也与当时北京的土地市场情况有极大关联，从量上来看2017年北京土地供应井喷，并且供给高度集中在郊区。
当时刚刚经历过2016年楼市高位的大部分房企去库存取得了阶段性成果，对北京楼市充满信心。同时房企也为战略布局考虑，在北京补仓意愿强烈。
因此2017年北京诞生了许多区域性地王，使得北京地王楼板价大幅提升，同比2016年上升了36%，地王数量也处于历史高位。
小结：超七成项目“赔本赚吆喝”，未来或更难盈利
不仅仅是地王项目面临亏损，普通项目的日子也不好过。
根据CRIC对北京2016、2017年成交的86幅含宅地块的运营情况进行统计分析，结果发现：
目前还有20宗土地尚未开盘，在已经开盘的66个项目中，超七成项目面临亏损，只有三成项目是盈余的，这与地王的盈利情况基本一致。
考虑到近期楼市日渐萧条、成交持续低迷，“金九银十”早已不在，现在北京的房企大都陷入“赔本赚吆喝”的窘境。
随着保障房供应力度的进一步加强，项目去化速度愈加缓慢，资金回笼速度也势必趋缓，接下来北京房企的日子只会更加艰难。
— END — |
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
|
