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发表于 2020-5-13 02:01:30 |显示全部楼层


要说在北京买房,有一个很明显的“好处”,那就是选择特别多。除了有新房和二手房(二手房里还有公房、商品房、经济适用房等好几种),还有经济适用房、自住房和限竞房。应该说,为了让大家能住上房子,国家已经“操碎了心”,通过设置不同的准入门槛,让不同的人有了不同的选择,尤其是对于收入不高的群体给出了非常多样化的选择。这同时也是为了缓解北京高房价的压力,让有梦想有能力的人留在北京。
在这些政策中,2017-2018年北京市在商品房这块推出了“限竞房”,基本上所有拍卖的住宅土地全部采用的是“限竞房”的规则。通俗地来说就是开发商买地的时候限制了地价最高价,因此在卖房的时候,房屋单平的最高价也受到了限制,而且90平米以下的户型要占多数。因为这种房屋的性质仍让属于商品房,与自住型商品房相比,后期转让的限制相对少很多,所以说也算是给大家提供了一种选择。
北京限竞房正式入市已经有14个月,剩余供应量(也就是库存量)一说是高达7万套,另一说是4.7万套,反正都是处于历史最高值。如果我没记错的话,除了今年上半年有几宗是普通拍卖以外,下半年开始所有的住宅土地又进入了“限竞房”的节奏。未来几年,这种房子将持续增加。有些刚需朋友也问过我能不能上车。那么,问题来了,这种房子有购买的价值吗?恐怕现在来看,答案是否定的。理由如下:
1.大多数楼盘位置不理想
我记得我刚来北京的那年,接我的叔叔跟我说了一句话:“北京说大不大,说小不小”。北京说大不大,意思是在北京其实在路上碰到“熟人”和“仇人”的概率是很大的,但是北京说小又不小,毕竟是一个5环甚至6环都很繁华的城市。究其原因,是因为北京许多地方是工作区和生活区划分的比较清晰(跟上海不太一样),导致大家工作时间都集中在工作区,下班时间都集中在生活区。虽然北京很大,但是碰到熟人太容易了(附上之前整理的北京生活区和工作区)。


由此引申出一个非常基本的问题,此前也说过,大城市买房首先是买位置,也就是对应的交通、医疗、学区,其次才是居住的楼层、朝向和品质。这就是大家都知道的,为什么从市中心向外,虽然总体上房子越来越新,但是总体上房价却越来越低,因为外环的房子虽然新,却在位置上“输了一筹”。
“限竞房”,说白了还是房,也不能逃脱同样的命运。但实施情况是,大部分限竞房的位置实在是难以想象,“5-6环外”、“没有地铁”、“配套不全”,基本上就是现在限竞房面临的现状。好一点的楼盘,开发商可以提供一些往返于地铁站、超市的班车服务。普通的楼盘,就得完全靠自己了。
当然,也有一些限竞房地理位置确实还不错。但是不错的位置,就对应着不错的“价格”,以及慕名而来的买房群体,毕竟价格相对来说还是实惠一点的,在北京这个市场上,大家都是聪明人。根据某地产统计数据,限竞房市场上也有“二·八定律”,也就是在市面上已经成交的限竞房中,80%的成交量集中在20%位置优越的楼盘之中,这些楼盘的房子都需要“抢”。
总的来看,限竞房要么是位置很差,交通生活不便。要么是位置很好但是需要“抢”,优惠折扣什么的更是谈不上了,甚至某些楼盘价格直逼附近小区的“二手次新房”。
2.再交易期限太长,在北京这种大城市没有人等得起“换房”
又回想到我刚来北京的那一年,其实那一年对我来说,北京的房价按照当时的消费水平就已经算高的了,所以接我的叔叔又跟我说了一段话。大概的意思就是,以后要是留在北京奋斗,不要想着也不可能一次性就买到大房子住一辈子,肯定是从小户型买起,然后不停地换房,运气好的、赚钱多的,换一次也许就够了,换个2、3次那是再正常不过了。
那么现在限竞房存在的问题也在于此,根据现在的方式,限竞房从购房到拿房本首先要等2、3年,然后交房以后还要再过5年才能上市交易,这样以来7、8年就过去了。这么长的时间,意味着现在如果有小孩,那么6年以后换学区房的可能性等于零。
假设工作有变动,那换房子还得等7、8年。同时,由于价格被限制,多数是毛坯交房,加上装修时间真正入住可能需要两年左右,算上期间的时间成本和房租成本,和买周边二手房直接入住相比又少了一些价格优势。
所以在我看来,限竞房在这一点上就有点“先天不足”了。限竞房本意是低价服务于刚需自住,那么刚需群体的年龄层是多少?显然在30岁左右吧,这些人很可能马上就要小孩或者已经有小孩了。但是这7、8年的限制,导致换学区房的可能性荡然无存。上这些房子配套的学校?对不起,可能这几年还没建好。生活不方便,照顾小孩也不方便,那这些房子对刚需群体有什么吸引力?
3.“限竞房”到底适合谁?
根据前两条的分析,如果限竞房位置好,那毫无疑问是捡便宜。但这属于少数,对于绝大多数普通的限竞房,我跟大家一起理一下适合“限竞房”的人群吧,也算是我提出的几点参考。
第一,地理位置要符合购房者的需求。换句话说,可以没有地铁,但是对于购房者常去的或者工作地点要比较方便。在家办公或者做生意的那自然是最好,其次就是上班真的不算远的群体。现在大兴的限竞房特别多,也就是说在总部基地、亦庄、汽车产业园区等南五环上班的朋友可能吸引力更大一点。要是在北边上班,南边的限竞房真的就别考虑了。
第二,没有小孩上学的需求。生活配套、交通配套都可以是次要的不考虑,但是小孩上学需求是一定要考虑的,总不能和小孩还要每天分开住吧,要是这样真不如租房。
第三,工作非常稳定,也没有换工作的打算。这一条和第一条是联系在一起的,因为北京说实话还是挺大的,换个公司上班,也许地点能差非常多,通勤时间也大大增加,从而导致原先还可以的位置变得不能接受。
第四,预计未来7、8年没有任何换房(或卖出)的需求。这种原因可能是多样的,当然要是跟第三条联系起来,那就是对自己赚钱能力的预估未来几年工资也没有大变化,或者攒不下来钱。
把这四条联系起来,最符合的人群我粗略想了一下主要是这四类群体:
(1)在楼盘附近的事业单位或者公务员系统,工资工作稳定,并且打算一辈子干到底的,这种楼盘减值是“量身打造”,特别是父母在北京还有其他房产的;
(2)45-50岁群体,虽然在二环、三环工作,但是工作非常稳定,职位也有了,自己也有车能上下班,单位还给解决车位,子女过几年就要上大学了,也用不上学区,买来自己住改善居住条件;
(3)年龄不限,在中心区已经有一套小房子能够解决上学和住宿问题,但是跟三代人住不开,或者是希望跟父母分开住。家里也有车,以后就是周末买好东西,开车带上孩子一家去稍微远的一些地方团圆一下;
(4)坚定的风险厌恶者,坚信北京房价还会上涨,在远的地方买一套,不大算自己住,只是计划对冲风险的。
我粗略的想了一下,大概就这四类是最合适的,但是这四类哪一类算是传统意义上的“刚需”?限竞房啊限竞房,真要买可没那么容易!

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