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发表于 2019-1-17 15:15:40 |显示全部楼层
来源 / 微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);作者:樱桃
最近很多人问我 2019 年是不是可以买房了,日前,融 360 监测数据显示,2018 年 12 月全国首套房贷款平均利率为 5.68%,相当于基准利率 1.159 倍,环比下降 0.53%,首次出现下降;一线城市首套房贷款利率集体回调。
樱桃今天先说一线城市。


北京
2018 年初,北京房价下跌 15-20% 的时候,樱桃就明确表示,五环以内的房子,急买的刚需可以入手了,因为北京调控下药过猛,跌幅一次到位。
城区新盘少,主要靠二手房存量,这个跌幅就是北京房价下跌的空间,但郊区的房子可以不急,郊区新房供给量大,跌幅会更大,这是同一个城市,不同区域分化的表现。
一年过去了,北京楼市稳定在一年前的格局,保持横盘低迷震荡,既没有继续下跌,也没有明显反弹,只有少数学位房和位置地段好的次新房价格相比最低谷有反弹,但大部分房价相比最高点下跌 15%-20% 左右,远郊跌幅可能超过 20%,包括 2019 年也是如此,远郊多半还会进一步下跌。
但新房因为新上市的基本都是共有产权和限竞房,而且主要分布在郊区,限竞房产品超过 7 成都是 90 平米以下,无法满足市场的改善型和高端需求,去化率低,供需错配,因此 2018 年存量接近 2015 年,但成交量还不到 2015 的一半,也比 2017 年少,很不正常。


需求只能通过二手房来释放,所以 2018 的二手房成交量要高于 2017,也导致了价格下跌的空间有限,15-20% 成了下跌的底部区间。
在底部区间里,勤快点可以找到好的笋盘,碰到喜欢的就下手。


2019 年,樱桃预计新房和二手房的成交量都会超过 2018 年,新房是因为库存多了,房企肯定会有去库存的任务量,不管是利用降价的手法还是什么别的营销手段来完成。而二手房,是因为市场连续低迷了两年,积累了一些刚需和改善需求,随着调控放松,利率下调后,他们也会入市。
对北京的刚需来说,2018 都可以买,2019 就更加可以买了,当然如果你不着急的话,可以等利率下调到基准再买最好,毕竟现在已经有个别银行下调到上浮 5%,今年估计会下调到基准。
所谓刚需,就是买来自住的人,不得不买的人,你急就随时可以买,反正价格已经在底部区间了,我认为跌幅到位了。


上海
上海,樱桃去年 6 月份调研的时候,认为 2018 年二手房成交量不会超过 15 万套,因为新房会加速上市,新房有价格优势会分流客源,不过最后成绩还是比我预测的好一点,有 16.3 万套,较 2017 年增长 10.93%,至此首先可以确定的是,二手房成交量见底了,2019 年成交会比 2018 年更好。


关键是价格会如何走?
2016 年 10 月份调控以来,上海二手房价格也下跌了,而且分化非常明显,从内环到中环外环和郊区,越往外越不抗跌,越是老破旧跌的越多。
据信义房屋的统计,就 2018 年来说,上海二手房成交价格平均下跌了 8% 左右,但一般实际的跌幅要比均价更大一点。
今天徐家汇的中介负责人告诉我,他熟悉的徐家汇和古北片区大概下跌了 5-10% 左右,他自己有一套徐家汇 2003 年的房子,57.22㎡,2017 年底市场最高点卖了 630 万,2018 年底 575 万卖掉一套。内环中介说,行情确实比较差,因为内环房源都比较旧,所以实际成交价跌了 10% 左右,有的老破旧有时候业主急卖可能有 20%,当然除了翠湖天地这种豪宅还是没跌,有钱人不急卖。
而外环以外,降幅比较大,我问了青浦的中介,老破旧跌 20% 多都不好卖,青浦老城区位置不错的次新房,2017 年 80 平米 270 万房东没卖,现在降到 220 万也卖不掉。
看走势,四季度开始止跌,能否企稳,2019 年上半年可以揭晓,樱桃认为,2019 年是上海刚需买房的机会,之前樱桃只是建议刚需买倒挂的新房,不建议买二手房,但 2019 年也可以买了,今年是机会,上海的利率一直比较低。


再说新房,受限价影响,2017 年,开发商死扛不开盘,2018 年熬不过政府始终不放松,迫于业绩和资金压力开发商只能妥协,市区供应明显加大,比如静安主要由于静安府、金茂府以及金融街融府加大推量,这些高端盘推出拉高了网签均价。


所以从数据统计上看,2018 年上海新房价格还在上涨,但真实情况并非如此,因为单个项目前后开盘的价格并没有上涨,有的甚至还在下跌,所以统计数据是假性上涨。关于这点,易居在上海 2018 年楼市年报上写的很清楚。
新盘分化也比较明显,一二手倒挂明显的市区盘卖的很好,而远郊盘去化不佳,据易居统计,2018 年底全市商品住宅最新库存 715 万方,去化周期约 11.5 个月。郊区库存严重,南汇、青浦、松江尤为突出,市区普遍库存压力不大,徐汇、普陀相对稍多。2019 年金山、奉贤、南汇、青浦、宝山等外围区域依旧供量庞大,金山新城和南桥竞争尤为激烈;


但据一代理商朋友告诉樱桃,因为开发商资金紧张,很多楼盘把过去暗藏的好货都偷偷拿出来卖了,只是不对外卖,需要找关系,市内的新房,价格倒挂百分之三十的,都得付全款买。而这段时间开发商给购房者的买房优惠活动和付款期限也是非常宽松的,有的项目房企都赚不到钱也卖了。
上海 2018 年卖的 32 宗住宅地块,有 26 块位于郊区(其中青浦、奉贤、宝山分别是 5、5、6 块),市区非常少,反倒是租赁房用地,39 块中有 18 块在市区,可见政府偏重在城区发展租赁房。
所以未来如果你想要买商品房,又不想去郊区,那只能在市区买二手房,这就给市区的房价起到了一个坚固的作用。


深圳
深圳调控最早,但 2016 年的 2 次调控都没什么效果,直到 2017 年 731 调控升级后市场才迅速冷却,不过降价也比北京上海少,市场分化同样明显。
但深圳不是北京上海的中心化环形格局,南山、福田、龙华中心区域全年均价还涨了,南山累积涨幅最大,有 5.8%,而且学位房非常抗跌,只有盐田均价跌了 4.3%。


当然,有些片区比如龙岗的很多偏远区域,坪山你要想成交不降 10% 以上是卖不出去的。近郊实际上也是有价无市。
我 12 月份出去踩盘,深圳西部沙井的新盘性价比高的还是好卖,因为背靠南山,需求旺盛,东部龙岗区的很多新盘卖的一般,因为新盘供给多,又挨着罗湖,已经没落,购买力略显不足。
整个 2018 年的新盘成交量依然不足 3 万套,不过因为供给量多点的原因所以成交量比 2017 年也要多几千套,相信随着库存的增多,2019 年成交量肯定可以突破 3 万套。


而二手房的成交量,2018 年全年跟 2017 年差不多,不到 6.5 万套。2019 年随着利率的下调,我估计成交量会有所提高。
就价格而言,我估计还是会呈现分化的格局,中心位置抗跌的继续抗跌,如果能找到笋盘就是好运气,而难卖的比如坪山此轮总共跌 20% 也不足为奇。
相比北京上海在抑制人口流入,深圳广州还在大力引进人才,用市场化思维提高城市管理水平,多点人有什么关系,这才是最聪明的做法,因此每年五六十万的人口流入也成了购买力的支撑。
在樱桃看来,这期间买房,谈不上抄底,只能说对刚需而言,每一次调整是相对的好时机罢了,有充足的机会挑选房子。因为一线城市的限购限贷不会明显放松,价格也就不具备明显上涨的条件,市场会稳定下来。
长期而言,全国我最看好的城市就是深圳,比北京上海升值潜力更大。深圳利率目前已有外资银行下调到上浮 5%,很快就会有国有银行跟随了。
广州我马上会在调研报告里详细说,今天就不写了。
最后我再强调一下,不管是北上深还是哪里,分化都很明显, 如果你想抗跌,就要优先买中心城区的优质物业,学区房,郊区的房子和老破旧不抗跌。大家可以关注我的微信公众号:樱桃大房子,获取我所有的分析和投资建议。
樱桃大房子,专注研究房地产十年,通过深入研究宏观经济走势,为读者把握房地产跌涨周期,不唯空,不唯多,只唯实。
/xz


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