竞价423次，深圳一套没有房产证的房子拍出7万元/平方米单价，为什么？

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每经记者：张蕊 每经编辑：陈旭 孙志成
21 人报名，10934 人围观，423 次出价，最终以两倍于起拍价的 458 万元总价成交。
近日，深圳一套因债务纠纷流入法拍市场的 " 无证 " 房源，引发高度关注。该拍卖物性质为集资房，该房产无抵押，无房产证，起拍价为人民币 210.4 万元，保证金 21 万元。
为何一套无房产证的集资房的使用权，会引得 21 人超 423 次出价竞拍？


来源：京东法拍
" 无证 " 集资房溢价 250 万成交
据竞买须知介绍，申请执行人李某与被执行人郑某、孔某因借款合同纠纷，拍卖被执行人郑某名下的深圳市南山区近海路 78 号蛇口招商社区服务大厦南座 6F 房产的使用权，建筑面积 65.48 平方米，为三房二厅一厨一卫一阳台格局；房屋评估总价为 300.5 万元。


值得注意的是，标的物详情中明确提出，该房产无抵押，无房产证，按合同规定购买方只拥有使用权，南山区人民法院负责清场交付。
即便这样，竞拍过程仍大出意外。经过两天共 423 次出价，该套房源以总价 458 万元成交，折合单价为 7 万元 / 平方米。
拍卖详情中提到的集资房具体是指哪种房子？与市场流通的商品房和小产权房有何区别？深圳小产权综合信息网曾撰文介绍，小产权房、农民房、集资房与商品房同为深圳发展的历史产物，在深圳，集资房是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋，也是经济适用房的常见房屋类型。
一位南山区资深经纪人告诉记者，集资房同农民房、小产权房一样，是单位或者村委盖的房子，只有使用权，不能贷款，而深圳有 80 万套小产权，深圳综合排名最高的小产权留仙居，目前成交价 5 万元 / 平方米左右，流通性非常好。
不过该次被拍卖的集资房，申请人李某向法院提供了一份房地产买卖合同，是郑某 2001 年与南山区招商街道办事处签订的。


博拆迁？
对于为何众多报名者会热衷于仅有使用权的 " 无证 " 集资房，一位深耕深圳法拍业务的经纪人曾小路告诉记者，其前期了解过该套房源，最终因客户预算不足而放弃继续追踪，不过，参与竞拍的购房者或与其客户一样，看中了该地段房源的稀缺性。
" 很多小产权房，在市场上买不到，所以也刺激了法拍市场。"
中原地产南山区经纪人谭平乐表示，蛇口片区很难有没红本可售房源，这套集资房如果补地价能转红本，就是算便宜了。不办红本，就等拆迁或等一起补地价转红本。综合地段价值来看，能拍这价也情理之中，不过目前该片区并没有明确拆迁的概念。


房源内部情况 来源：京东法拍
曾小路也表示，一旦拆迁的话，首先相较周边，这种房子均价可到 10 万元 / 平方米甚至更高，而且按照目前市场拆迁赔付面积，有可能是 1:1.3，现在是 60 多平方米，拆迁的话可以得到 90 多平方米。
记者查阅中介平台成交记录发现，招商社区服务大厦周边二手商品房，诸如宝能太古城、恒裕滨城等是深圳的网红楼盘，去年 7 月公开成交均价已高达 22 万元 / 平方米。
除拆迁概念外，该类房源被好另一个重要原因是可获得官方 " 确权认可 "。曾小路表示，这种法拍房比二手市场买农民房、小产权房更加有保障，因为有法院的法律裁定，此类房子竞买人拿到执行裁定书等于法院给确权了，只是不能够交易而已。
对于曾小路的说法，深圳华商律师事务所律师周争锋在接受记者采访时表示了认同，不过他又提示到，拍卖公告和拍卖裁定中明确拍卖的是使用权，最终法院给竞买人的执行裁定没明确所有权的话，竞买人是不能承继被执行人的合同权利的，将来拆迁补偿，竞买人还是不能依据合同向所有权人主张相关权利。