楼市再遭“釜底抽薪”，监管叫停此类产品

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此前，受到监管政策的影响，房企多元化融资渠道持续压缩，传统渠道融资均有不同程度收紧，让越来越多的企业关注到供应链金融。而房地产行业巨大的体量，以及对资金饥渴的需求，推动房地产供应链类 ABS 迅速发展。
近日有消息称，在房住不炒 " 政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。协会仍认为上述资产管理计划本质上仍为房地产开发企业资金周转提供了便利，在一定程度上增加了房地产开发企业杠杆，违反 " 房住不炒 " 的国家政策。
有券商资管人士表示：房地产行业资金监管继续从严从紧的情况下，为房企上游供应商提供融资的资产证券化自然受到影响。


房地产供应链 ABS 不断收紧



房地产供应链 ABS 主要是指：把房企应收账款或者其他有稳定现金流预期的资产打包后，向投资者发行债券的一种融资工具。在房地产供应链的相关融资中，开发商的购房尾款、总包单位以及材料供应商对开发商的应收账款所涉及的保理融资一直在行业中大量存在。
自 " 三道红线 " 融资监管新规施行以来，房地产供应链方向的融资产品一直都被机构和开发商大力推崇，属于标准化债权类资产，但是也有一些债权融资计划属于非标准化债权类资产 ( 简称非标 ) 。


事实上，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商资管的资管计划作为通道的非标融资业务早已经被严格禁止。但实际操作层面并未完全杜绝，仍有机构绕道操作。
为什么要叫停此类金融产品



2018 年以来，随着房地产调控政策的不断细化，房企融资环境全面收紧。2020 年 8 月，针对房企融资的 " 三道红线 " 落地，紧接着针对银行的 " 限贷令 " 又划下两道红线，使房企债权融资的供需两端都受到制约，对房企构成了新的考验。
但是，虽然开发贷、公司债、企业债、资产证券化等房地产公司债权类融资渠道均受到严管，房地产公司融资仍在快速增长。根据国家统计局数据，2021 年 1 — 4 月份，房地产开发企业到位资金 63542 亿元，同比增长 35.2%；比 2019 年 1 — 4 月份增长 21.1%，两年平均增长 10.1%。


此外，今年 1-4 月，全国房地产开发投资额和销售额双双实现快速增长，房地产行业迎来了「小阳春」。5 月 17 日，国家统计局发佈《2021 年 1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况》。据国家统计局数据显示，今年 1-4 月，全国房地产开发投资 40240 亿元，同比增长 21.6%；全国商品房销售额为 53609 亿元，同比增长 68.2%。
事实上，新针对楼市的火热行情，政府早在 2020 年 8 月就出手调控。去年 8 月，" 三条红线政策 " 对房企进行分档，开启新一轮的放房企供给侧改革；去年年底出台规范银行房地产信贷集中度的文件，热点城市限购限售；今年 2 月出台重点城市土地集中供给政策。
中金固收团队指出「调控加码，楼市依然坚挺」是因为政府前期的调控火力集中在供给端，对于销售条件和利率没有太多的管制。而居民加杠杆的方式在改变，购房资金的来源在拓宽。居民信贷量稳价低，对地产火热是一个强支撑。这背后更深刻的原因在于：去年下半年以来，资金通过各种各样的方式最终流向了房地产市场。
业内分析认为，炒房团的命门还是资金。而政府现阶段也开始从信贷层面加强调控房地产市场，一方面严查经营贷，近期已有多个城市开展严查购房者资金来源，另一方面也开始严查资金流入楼市，此次基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品便是在这样的背景下展开的，
好消息是，当下货币宽松出现流动性拐点，房贷利率也开始走高。任泽平发布研报表示，去年同期为应对疫情冲击，财政货币政策全面发力，释放 5 万亿天量社融。高基数影响下，今年 3 月社融增速快速下行，广义流动性拐点进一步确认。而这也是货币回归正常化的最明显标志。
房贷利率方面据最新消息显示，全国房贷利率均值已连续 3 个月上行。
据融 360 大数据显示，4 月全国首套房平均贷款利率为 5.31%，环比上涨 4 个基点；二套房贷款平均利率为 5.59%，环比上涨 2 个基点。


随着货币政策回归正常化、房贷利率的走高，政府对违规进入楼市资金的严查，这会逐步影响到信贷松紧、资金多少、利率高低、房价涨跌，房地产行业有望迎来企稳。
文 / 梦梅