第一次，见到如此分裂的城市！

无双and娜娜

去济南的第一天，见了一个圈内的朋友，他的一句话让我印象深刻：
济南的市场就像山东人的性格一样，踏实！
刚开始没有概念，直到在售楼部里，看到置业顾问听见 " 离婚 " 两个字时，惊讶的，不可思议的表情，我懂了这句话的含义。
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不说废话，直接上干货，先看济南的市场特征：
撕裂是这个城市留给我的第一印象，为什么说？

1、济南落户政策可以说是即落即走，而对于人才，青岛中专都可以申请共有产权了，而这里还是本科以上人才会有待遇。
如果不落户，本科以下学历将要 6 成首付。
鼓励落户，不落户买房将会成为一个门槛。
2、金融政策一方面可以接力贷，一方面只能贷款 25 年，严格中也有宽松。

3、区域之间的不相连，甚者版块内部也是如此。
在售楼部内给你描绘，如何成为未来的地标，你进则宁静，出则繁华。而实际是出门都是一大片空地，长着稀稀疏疏的野草。
区域之间连接性不强，特别是远郊一些区域，相差的不止一个山头。
典型的就是孙村核心区域与主城的这段。
4、摇号买与降价卖并存
华润置地公园九里跟仁恒奥体公园世纪这两个楼盘最为典型，一个变相的降价，一个摇号买。
5、CBD，住宅跟商务写字楼间隔错落分布。
在这里，可以实现在家就能打卡的愿望。如果再加个距离，那就是伸手的距离。不多说，只看一张图就好。


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了解市场特征以后，再来看每个区域的情况。
为了更好的解析济南，我们把它分为若干个小块。
这是我做的一张目前济南刚需盘的房价地图：


备注：因为济南每个版块都有刚需和改善盘，并且价差比较大，就暂且以刚需的楼盘价格来看。
首先来看老城区，城南，奥体 CBD，汉峪，高新区，雪山，唐冶这几个板块。
老城区属于济南的中心城区，经济比较发达，配套成熟，是济南传统的富人区，老城区生活氛围浓厚。
比较典型的楼盘就是保利天禧，配建有 21 万方的商业，周边还有济南和谐广场和连城广场，以及规划的地铁 4 号线，幼儿园，小学和中学也比较多。
产品有 63-170㎡，小户型吸引投资或者刚需价格为 2.1 万，而大户型则在 2.35 万主要就是改善群体。
这个楼盘就是典型的地铁 + 学校 + 商业，吸引主城的地缘客群。
城南，是济南的新一代富人区，主要就是包含南部新城的一些山景资源，城市资源比较稀缺，以及政务中心，主打就是环境，低密。
这里属于主城外溢，加上山景资源，成为老济南的人选择的方向。楼盘价差比较大，某些楼盘抗跌性比较差。
可以说三个楼盘，万科山望，绿地新里程，以及华润置地公园九里。
前两个楼盘价格都在 2 万左右，两者都有学校就是经五路小学和实验初中，绿地卖的差，因为和精装的万科价格差不多。
而华润置地公园九里这个楼盘很有意思，里面价格体系最为混乱，从 1.45 万 -2 万 + 不等，有的同一个楼栋，不同楼层相差就是 3000，其实也就是变相降价的一种表现。
这个楼盘相对比另外两个更靠南，但是因为价格，人还是挺多的，在整个济南市场成交量排名都不差。
降价走量在这里表现的最为明显。
奥体 CBD 和汉峪，汉峪属于奥体 CBD 的外延版块，目前楼盘也不多，这两个可以一起说。
CBD 版块项目图▼


奥体 CBD 版块，核心位置有仁恒，招商，万科，复星这四个楼盘，均价在 3 万左右。
仁恒品质不错，但是剩下的楼盘不多。
复星的位置相对远点，未来是拆迁比较多的地方，界面会相对差一些。
招商位置好，但是品质一般。
汉峪项目图▼


在奥体版块的东南方向，紧邻的一个区域。
由于距离山地资源比较近，片区低密。从价格来说，是有降价的，最高区域卖 3 万 +，舜山府再卖的不多，小高层价格在 2.8 万左右。
泰禾院子因为开发商的原因，降价比较多，从 3.5 万降到 3 万，而周边金科琼华九璋 3.3 万 -3.6 万。
这里主要的就是地段 + 山景，距离奥体和 CBD 版块都比较近，又有稀缺资源，出门就可看山景。但是这里的山尚未整修，还需要一定的时间。
高新区是目前比较火热的区域，距离 CBD 和奥体比较近，核心区域配套比较成熟，有齐鲁软件园，丁豪广场，万达广场。
在售楼盘有仁恒奥体世纪公园，银丰玖玺城，金茂府。银丰玖玺城销量比较多，目前价格在 2.5 万，顶楼 2 万，价差比较大。其中 127㎡的四房，设计不错，也比较受欢迎。
仁恒奥体世纪公园纯属摇号，价格 2.5 万 -3 万不等，在这里楼栋，楼层都不用选择，因为开发商的饥饿营销，房源比较少，摇到哪栋算哪栋，摇到哪层算哪层。
雪山和唐冶由于位置原因，配套不是那么成熟，就相当于一个开发不久的新区，配套设施需要等待。
区域内的星瀚府与绿城春来晓园价格都差不多 1.3 万，片区内大面积的荒地待开发，特别是有大部分山地在这里，有一定开发难度。绿城北地块距离地铁 800 米，也算是有优势，不过先开发的是南地块。
唐冶是济南目前向东能关注的最后一站。
这里要分两个部分，一个是围子山附近的改善，一个是核心位置的楼盘。
保利和唐月色，就是地铁 2 号线沿线，签约有省实验小学，幼儿园，清盘 1.4 万，送个车位。而围子山的龙湖景璘原著，远洋天著春秋洋房价格都在 1.6 万 -1.8 万。
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再来看城北区，华山，新东站，西客站，长清，孙村，郭店，先行区。
城北区界面比较差，小商品市场，工业聚居地。但是由于济南有跨黄河发展的意图，这边的面貌有所改善。


看这一张图你就清楚了，区域内金地湖成风华价格在 1.68 万 -1.78 万，价格经过一轮的下跌，附近竞品项目绿城明月风荷价格从去年 10 月份的 2.1 万降到 1.8 万，持续到现在。
也就是说在行情不好的时候，任谁也不行的。
在济南绿城一直口碑还不错，降价跟周边差不多就可以看出。
西客站，不是主要发展方向，配套落地也比较少，人口流入也比较少，特别是西客站附近，写字楼空置率也比较高。
没有人气是这个片区最大的特点，绿城杨柳春风以及中建锦绣首府价格在 1.45 万，但是压力不小。
长清区主要规划是学校，远郊，市场价格低，竞争压力大。大部分都是地缘客群再支撑，价值意义不大。
先行区，是济南跨黄河发展的一个区域，目前比较荒，在售楼盘也不多，有银丰和绿地两个项目，价格在 9500，无配套，无商业，一切都待建。不建议关注。

华山版块，整个都是中海在开发，也分了几个地块，像凯旋门，中海九樾府等等。
西边的价格比东边的贵，西边沿着二环东路主干道，片区成熟度高。因为产品不同，价格在 1.5 万 -2 万。
东片区成熟度较差，也有 1.1 万的高层房源，也有 1.45 万房源，分为洋房，小高层，高层。
整个片区是中海按照一个城打造的，商业，教育，医院都有。不出这个区域就能完成。
新东站片区，目前发展的成熟度并不高。
城市界面一般，主要就是天鸿万象东方。整个盘占地 3000 多亩，目前毛坯 1.25 万，开发将近 10 年，有万虹广场，红黄蓝幼儿园，体育公园，高尔夫练习场，万象新天学校，属于新东站片区的核心位置。除此以外，还有待发展。
郭店与新东站有割裂，虽然与新东站相邻，价格不到 1 万，但是不建议关注。
孙村是济南向东的延伸。片区工厂比较多与主城有很大的割裂感，对于地缘自住可以，其他不建议关注，影响有限。
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买房选筹，一定不要脱离济南发展的主方向，向东，但是东边也有边界，尽量不要出唐冶。
从唐冶再往东，孙村以及章丘，价值意义都不大。还有像长清，先行区，郭店这些主城远的地方不要碰。
至于向北跨黄河发展，目前时机不成熟，千万不要有投资的心态，这个区域是一进去都出不来的区域。
不管是外地人还是本地人，在济南买房，一定要围绕主城购买，重点关注的就是高新，雪山，奥体 CBD，唐冶规划地铁沿线。
济南的房地产市场，就像济南在二线城市中的地位一样，将还会持续一段低迷。
降价走量，或许依旧成为这里开发商的选择。
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2、第一次，买远郊盘全款还得排队抢？！
3、哭了，这个强二线的好房子，手捧全款却买！不！到！
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